芜湖

抢房和涨价哪个欲望更可怕?芜湖楼市难猜遭遇围猎

2017年11月27日来源:芜房网独家本地楼市责任编辑:tuiguang

芜湖房地产交易网讯  自芜湖去年楼市大幅度升温,土地市场也越来越火热,为此政府也出台了一系列的管制政策。

5月8日,芜湖市政府发布楼市新政,要求在芜湖新购买(新购买是指自本通知施行之日起购买)的商品住房(含新建商品住房和二手住房)须取得不动产权证满2年方可转让;同时规定开发商每次开盘不得少于20000平;在售楼盘必须建到⅓才能出售;高价楼盘一律不允许网签等一系列调控措施。

7月1日起实施《芜湖市严格加强商品住房销售明码标价备案实施办法(暂行)》,明文规定非首次销售项目半年涨幅不得高于5%。价格备案的条件方面,规定楼盘单次预售面积不少于2万平方米;新出让地块开发项目,高层建筑主体施工形象进度需达到总层数的三分之一、多层建筑主体施工形象进度需达到正负零;价格备案管理方面,非首次销售项目半年涨幅不得高于5%;对实际销售价格低于备案价格5%以上的,需重新办理价格申报手续,对不接受纠正的企业一律暂停网签,转为现房销售。

住房公积金政策进行调整,实行差别化住房公积金贷款政策:缴存人家庭购买首套住房的,贷款最低首付款比例为20%;购买改善性住房的,贷款首付款比例不得低于30%。对已有2次住房公积金贷款记录(含本市和外地)的缴存人家庭,不再发放住房公积金贷款。

土地拍卖方面,门槛也是越来越多,采取多样化的供地方式。楼市政策不断收紧,土市门槛不断提高,总体上维持了芜湖楼市的平稳发展。楼市真的如大家所见这般平静吗?有些信号一直在暗暗涌动,只是可能并不起眼,不能吸引大家的目光。

一. 买房难难买房 芜湖楼市金九银十不再

楼市政策和土拍门槛不断提高,银行贷款方面不断收紧,今年芜湖的“金九银十”的行情下滑明显。9月份五区成交5737套,虽较8月略有增长,但相比去年同期的7643套,出现较大幅度下跌;同比下跌24.93%。而10月成交量仅仅只有5812套,同比去年10月,下跌了11.17 %,市场行情依然惨淡。

2016年1月-2017年10月芜湖商品房备案
(数据来源:星空地产研究院)

另外,芜湖楼市近期在售楼盘也不是很多,在售房源更是如此,不少楼盘在新房源加推之前仅剩少量顶底层房源在售,芜湖楼市成交相比去年下滑明显也有这方面的一些原因。


2017年10月份芜湖楼市商品房预售许可量(以预售许可证为主)
(图片来源/芜房网)查看大图

继上月不少楼盘扎堆预售开盘的影响,10月芜湖楼市可谓是氛围惨淡。很多人在咨询小编现在芜湖有哪些楼盘在售,因为在上月很多楼盘一开盘房源就所剩无几,还有很多预计10月开盘的楼盘因为工程进度等原因预售尚未申请成功,还有一些其他的原因导致预售时间尚未确定,因此小编在推荐楼盘的时候也是万般为难。


芜湖楼市一角 千人抢房已成常态

在芜湖,看中了房源却未能成功购得该房源的购房者居多,最为重要的原因就是新加推的优质房源在加推当天就被抢购一空。不少购房者在抢房大战中未能抢到心仪房源,接下来的日子里买房之路也将曲折。在这种情况下只有两种选择,要么买一套房,虽然不合心意;要么等,等心仪楼盘加推再去抢,但是这两种选择无论哪一种都很难。

二.面粉涨了面包还会便宜吗?芜湖土市不断走高

上半年芜湖土地共出让9宗,其中,土地成交面积为810529.4平米,同比增长253.83%;出让金额共49.4103亿元,同比增长648.87%。四川华宇集团(保利)、上海骧远投资控股有限公司(融创置业)等知名房企纷纷在芜湖拿地,芜湖大部分地块的成交楼面价就已达到4500元以上。

7月,芜湖土地市场共成交3块土地,分别为7月5日出让的1710号宗地,7月14日出让的1711号宗地和7月21日出让的1712号宗地,出让面积共计237641.1平米,折合约356.46亩,成交金额18.91亿元。另外,7月出让的3宗地块中均分布在鸠江区且皆为居住用地,土地使用年限为70年。

8月芜湖土地市场无土地出让,亦无土地成交。9月芜湖土地市场成交2宗地块,共成交面积48986.82㎡,土地出让金为2.842亿元,分别是位于开发区的1713号地块和三山区沁园小区南侧的1714号地块。其中1714号宗地还吸引了来自内蒙古的房企来芜湖参与土拍,芜湖土市不断走高。

芜湖土地市场在经历8月的冷清,9月回暖之后,10月再次遇冷,1715号宗地遭遇流拍。虽然1715号宗地遭遇流拍,但现场还是吸引了不少的房企,芜湖土市热度仍在。

前两天,芜湖土地市场出让了两宗新地块,分别是位于弋江区长江南路与大工山路交汇处的1716号宗地和位于鸠江区恒大华府北侧的1717号宗地,分别被安徽伟星置业和南京大发地产摘得。其中伟星地产以3.92亿元+11400元/㎡代建资金竞得芜湖1716宗地,大发地产以7.54亿+650元/㎡代建金竞得芜湖1717地块再次刷新芜湖楼市的新风向。

总体来看,到目前位置芜湖楼市共成功出让土地16宗,除了位于三山区、开发区的部分楼盘拿地时楼面价格较低,其他不少楼盘的成交楼面价均在4k+,拿地价格如此,建成后的房源均价想必也不会太低。不仅如此,城东、城南不少房企大佬纷纷入驻,也将为芜湖楼市带来新风向,如刚刚拿下1717号宗地的南京大发地产,将会为鸠江区带来新的居住体验。

同时,相比2016年全年仅18宗土地成功出让,而目前仅11月初就已有16宗土地成功出让;房企的拿地总价也有所提高,2016年芜湖土地市场成交金额73.22亿元,而目前2017所有成功出让的土地价格累积在一起已超80亿元。有句话是这样说的“面粉贵了面包也会涨”,土地成交价格相比过去高上不少,所以相对应的未来的购房成本将会增加,刚需阵线也将进一步压缩。

三.全国楼市加码信贷收紧 芜湖房贷政策紧中有松

随着全国房地产调控加码,楼市信贷持续收紧,2017前三季度全国首套房贷款利率迎来“九连涨”。而在芜湖各大银行的房贷利率依然居高不下,但根据11月份最新的调查数据显示,相较于前几个月的不断收紧,11月以来,芜湖各大银行房贷利率上浮不明显,个别还出现了执行基准利率的情况。

11月芜湖各大银行最新房贷利率调查

调查显示:11月份芜湖各大银行房贷利率变动比较平稳,相较于10月份,大都银行基本保持原样,上浮比率依旧居高不下。——首套房最高上浮20%以上,对于二手房个别银行网点暂停了房贷业务。

在最近的7-11月里,芜湖各大银行首套房贷款利率上浮变化幅度不大,均执行基准利率及以上,部分甚至上浮至20%。利率优惠早就已经绝迹了。从最近一段时间的芜湖楼市来看,目前首套房贷款利率继续大幅收紧的概率很小。就徽商银行为例,11月起开始执行首套房基准利率,小编预测:在未来一段时间里,芜湖各大银行贷款利率或保持不变,平稳运行将是主基调。

虽然在各种控制下,芜湖楼市呈现出一片冷静安宁,但平静之下暗涌的欲望依然伺机而动,正在找准时机等到下一轮行情的到来。买房人被压抑的购买欲望,开发商被压抑的涨价欲望,什么时候能得到满足?至少这个金九银十我们看不到了。至于后期欲望释放之后产生的后果,还是交给市场去解答吧。

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