地产龙头拥有多重概念 增量资金挖掘新“标的”

平淡了许久的A股地产龙头招保万金，近期表现出了跃跃欲试的姿态。

2017年以中国恒大、融创中国为代表，香港部分内房股走出了一波波惊世行情，股价翻了几番，而万保招金等的股价表现却差强人意。万科A从年初的20元左右涨到盘中最高37元左右，也没有翻倍;最亮眼的二线龙头新城控股，从年初的12元左右到目前的25元左右，涨幅超过了100%。

不过，随着房企前11月业绩出炉，万保招金等A股房企业绩增长显著，基本面持续向好，近期股价频往上冲;而在即将到来的2018年，这些重仓一二线的房企良好的基本面或继续维持，也被各大券商纷纷看好，成为股价上涨、演绎行情的根本动力。

从内生性增长来看，龙头房企及房产代理商转型多元化初有成效，它们大多涉租赁、物流、教育等业务，被纳入了多个概念股，对股价形成催化效应。

此外，随着增量资金进场寻找标的、公募基金持仓地产股较低、龙头地产股估值仍在低位等因素的叠加，多家券商认为，A股地产股明年将迎来一段大行情，其中龙头地产股以及部分二线地产股、租赁概念股、园区概念股等将受益。

不过，亦有业内人士指出，明年地产股若有行情，也将是结构性的，由于明年房地产调控大概率不会放松，三四线城市的行情很难维持，今年暴涨的部分内房股明年将会表现平淡，而重仓三四线或者杠杆率较高的房企将面临风险。

地产股行情蓄势

11月底，A股地产板块迎来了一波上涨，万科、保利地产等接连涨停，板块整体上涨明显。

这是对主流房企前11月业绩的反映。2017年，虽面临严厉调控，但仍是房企的丰收年。A股龙头房企和二线潜力房企以及代理商世联行等，均取得了不错的业绩。

克尔瑞房企销售排行榜显示，前11月，万科以4685.6亿位列第三，保利地产2678亿取得第五名，金地和招商蛇口分别以1211亿和1020.6亿位列第十二和第十四名，招商首次破了千亿。

潜力二线股如新城控股也首次破了千亿，泰禾集团和阳光城也超过了700亿，势头凶猛。

多家券商指出，上述房企全年销售金额都将超预期，其中万科将稳超5000亿。

进入12月，上述房企股价陷入徘徊，似在酝酿下一轮行情。中金公司预计，一二线销售反弹势头将于12 月至明年延续，有力支撑龙头房企销售，催化股价。

兴业证券的逻辑更明确：当中国商业银行资产负债表资产配置发生变化时，会带来房地产基本面的大行情。2018年银行表内资产将配置按揭，主要在一、二线城市，将带来资产价格的长期上行，也将带来租赁需求的增加，阶梯化住房供应体系亟待完善，一二线城市的相关资产将受益于这一大趋势。

而布局一二线城市、市场占有率提升的相关上市公司标的就是中国的核心资产。

据兴业证券统计，万科、保利、招商蛇口、金地等房企主要布局核心一二线城市。如以投资金额算，2017年前三季度，万科的投资91.6%集中于一二线城市;保利地产则在一二线投了78.9%。

西南证券指出，从A估行情驱动的角度，倡导价值投资、发展股权融资、抑制套利炒作是引导方向。上市公司的资产质量和盈利改善是择股的重要考量。大部分地产龙头资产质量提升明显，盈利改善可持续。

不过，目前房企的业绩还是由16-17年销售单价的上扬而驱动的，毛利率维持能力比较强，未来的业绩增速需要量的提升和新型业务推动。

“主流地产商强者恒强，市占率提升，业绩增长是没有问题的，而在二级市场中，涉及租赁、教育等概念的地产公司今年股价表现也不错。”深圳一家大型房企内部人士表示。

多元化业务也正在形成地产股的催化剂。比如随着租售并举政策的推行，资金布局租赁概念股，近期保利地产和招商蛇口先后发行了租赁资产证券化产品，其股价也有一定表现;而另一家地产代理商世联行进军长租公寓，已成正宗“租赁概念股”，从年初的7块多涨到现在的13块多，涨幅约80%。

而今年涨势不错的万科则拥有多重概念，不仅是龙头房企，还是商业运营、长租公寓规模前三，以及物流地产的第一。

增量资金寻找标的

地产股行情的出现，除了内生性增长因素，当然还需要有大的外部环境。

“增量资金是核心资产牛市更为直接的逻辑，近几年已反复验证。”兴业证券认为，近两年来主导地产股走势的是增量资金逻辑，而不是政策逻辑。去年地产股的大行情是保险增量资金带来的，今年内房股超级大行情是北水南下和西水东进资金带来，也是各种长线资金配置的逻辑。

兴业证券乐观预测，“展望未来，增量资金将带来地产核心资产的大行情，目前只是一个序幕。”

具体到增量资金的来源，微观上一方面是A股纳入MSCI将带来增量资金，另一方面债券市场趋势性向下，资产配置主体有寻找类债券资产的内在需求。

更宏观地看，中国商业银行作为全球最大资产配置主体，去配置一二线核心资产，其他金融机构、资产配置主体、海外配置型资金等，大概率也会追随商业银行的脚步。

而地产股安全边际强，股息率高、PE低、NAV折价高，具有类债券资产的特性，会是增量资金青睐的标的。行业龙头万科、保利、招商蛇口当前股价仅对应10.4/8.0/10.6倍2018年市盈率，估值优势明显。

如今年4月以来，通过沪港通和深港通累计净买入万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股、世联行的资金分别达到11.53亿元、10.00亿元、2.17亿元、1.89亿元和-0.05亿元。尤其是6月以来，北上流入资金显著增加。

此外，根据中金公司报告，目前公募基金持仓地产股较低，当前地产板块基金持仓比例仅3% 左右，位于十年来历史低点，板块面临抛压极小。

对龙头房企而言，未来需要继续提升资产质量，从销售转型持有运营，从变现的不确定性到确定的经营性现金流;以及继续提升ROE水平，按当前约束条件住宅开发ROE上限为20%，而在多元化提升附加值、房地产基金转型轻资产后，龙头房企有望突破这一水平。

不过，不是所有房企明年都会走出向上的曲线。多家券商认为，只有持续受益集中度提升的龙头房企、基本面改善显著的二线蓝筹、受益租赁市场或公募REITs制度突破的公司将会有好的表现。