2018年1-2月全国土地市场分析报告

★　2018年前两个月，全国土地市场供求两旺。全国共出让土地13178宗，面积为41513万平方米，同比增长29.8%，成交土地9868宗，成交面积为31872万平方米，同比增长18.5%，土地成交价款同比增长40.9%。

★　重点城市土地成交增速略低于全国平均水平。1-2月，35个大中城市出让土地1899宗，成交土地1512宗，成交面积为6961万平方米，同比增长14.2%，增速比全国低4.3个百分点。

★　区域市场差异明显。京津冀地区增长较快，珠三角地区土地成交出现负增长。

★　2018年，房地产市场调控将保持连续性和稳定性，预计房地产企业的土地购置意愿或将受压，房地产企业购置土地增速将保持低位。但在宏观经济好转的带动下，预计未来全国土地市场供求将保持平稳运行态势，地价涨幅会有所收窄。

一、土地政策保持平稳

1月15日，2018年全国国土资源工作会议在京召开，会议强调，新时代国土资源工作要在推动高质量发展上有更大作为，在深化供给侧结构性改革、推动乡村振兴战略实施、促进区域协调发展实施中有更大担当、更实举措;新时代国土资源工作要在生态文明建设上有更大作为，生态系统源头保护要加大力度，国土资源全面节约和循环利用要扎实推进，国土综合整治要全面加强;新时代国土资源工作要在保障和改善民生上有更大作为，要深化国土资源领域改革增强人民获得感，创新国土资源惠民政策增强人民幸福感，维护群众资源权益增强人民安全感。会议明确，集约高效利用国土资源是推动高质量发展的重要任务，到2020年，自然资源产权制度和市场化配置机制更加健全，资源集约利用水平和承载力明显提高，城乡人均建设用地面积持续下降，单位国内生产总值建设用地使用面积比2016年下降20%。

1月11日，国土资源部印发《关于开展新一轮土地利用总体规划编制试点工作的通知》。《通知》称，经国务院同意，国土资源部拟在部分省(自治区、直辖市)部署开展新一轮土地利用总体规划编制试点工作，以点带面探索土地利用总体规划编制方法及管理方式，为全面开展新一轮土地利用总体规划编制工作积累实践经验。在试点区域上，省级规划试点包括北京、上海、重庆。市级规划试点包括：张家口、秦皇岛、大同、呼伦贝尔、大连、阜新、延边、牡丹江、徐州、南通、杭州、宁波、台州、宣城、福州、厦门、南昌、抚州、济南、烟台、淄博、洛阳、平顶山、武汉、长沙、衡阳、广州、惠州、柳州、玉林、成都、宜宾、六盘水、昆明、曲靖、西安、延安、平凉、海东、银川，雄安新区。另外，还有67个县、乡级规划试点区域。

1月16日，国土资源部办公厅和住房城建设部办公厅联合发布《关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则上同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点的实施方案。方案提出规范集体建设用地建设租赁住房的审批和监管程序，明确项目申报主体，户型以90平方米以下中小户型为主。

1月26日，国土资源部第1次部务会议审议通过《不动产登记资料查询暂行办法》。办法规定，不动产权利人、利害关系人可以依照本办法的规定，查询、复制不动产登记资料。本办法自2018年3月2日起施行。

2月2日，国土资源部印发《第三次全国土地调查实施方案》的通知，实施方案从目标任务、实施原则、主要工作内容、土地利用现状调查、专项用地调查、土地调查数据库建设、海岛调查、检查与核查、统一时点更新、成果汇总、主要成果、“三调”成果与第二次全国土地调查的衔接、实施计划、实施保障等14方面，对“三调”工作做出详细部署。

二、全国整体土地市场供求两旺，住宅用地成交占比上升，房地产企业购地意愿下降

2018年1-2月，全国土地市场供求两旺，共出让土地13178宗，供应面积达41513.26万平方米，同比增长29.8%，成交土地9868宗，成交面积达31872.47万平方米，同比增长18.5%。其中，住宅用地供应4640宗，面积为13743.62万平方米，同比增长29.6%，成交3349宗，成交面积为10505.73万平方米，同比增长25.8%，成交价款为6161亿元。住宅用地成交面积和成交价款分别占全部土地成交的33.0%和74.3%，分别比上年同期提高1.9和3.8个百分点。

同期，全国房地产企业土地购置面积为2345万平方米，占全国土地总成交面积的7.4%，该比值比上年同期下降1.4个百分点;房地产企业土地成交价款为794亿元，占全国土地总成交价款的9.6%，该比值比上年同期下降3.9个百分点。房地产企业购置土地意愿有所减弱，主要有三方面原因：一是房地产调控政策持续保持高压，中央高层在2017年四季度多次强调“房住不炒”，强调;二是随着2017年房地产销售增速的逐月回落，企业对未来销售形势信心不足;三是受金融去杠杆的影响，房地产企业融资渠道相对偏紧，非银行融资渠道严格受限，企业资金压力加大。这三个因素共同决定了房地产企业的土地购置意愿保持在相对低位。

三、重点城市土地成交面积占比下降，非重点城市平均地价上涨明显

重点城市土地成交面积占比下降。2018年1-2月，35个大中城市共成交土地6961万平方米，同比增长14.2%，增速比全国低4.3个百分点，土地成交价款为4113亿元，同比增长27.5%，增速比全国低13.4个百分点。35个大中城市土地成交面积占全国的比重为21.8%，比上年同期下降0.8个百分点。

而35个重点城市以外的其他城市共成交土地8356宗，成交面积为24911万平方米，同比增长19.7%，增速比全国高1.2个百分点，土地成交价款为4175亿元，同比增长57.3%。非重点城市土地成交增速明显快于重点城市。

自2017年6月份起，非重点城市平均地价涨幅开始快于重点城市。从土地成交价款和平均地价来看，2018年前两个月重点城市平均地价为5909元/平方米，同比上涨11.6%;而非重点城市平均地价为1676元/平方米，同比上涨31.3% ，非重点城市地价涨幅快于重点城市17.7个百分点。

四、地区差异明显，京津冀地区增长较快，珠三角地区土地成交出现负增长

分省市看，地区间差异明显。除西藏外，有17个省市区土地成交面积上涨，13个省市区出现下降。在上涨的省市区中，北京、江西、四川、山东、贵州、河北、湖北等省市土地成交面积增长较快，增速均超过50%。在下跌的地区中，海南、新疆、宁夏跌幅最大，成交面积同比分别下降77.9%、55.4%、51.6%。

从重点区域看，京津冀地区土地成交增长最快，珠三角最慢。1-2月，京津冀土地成交面积达2688.88万平方米，增长46.6%，增速比全国整体水平高16.8个百分点。长三角土地成交面积为3889.24万平方米，同比增长7.7%，增速比全国低22.1个百分点。珠三角地区土地成交面积为734.84万平方米，同比下降4.7%。

四、后期土地市场走势预测

2018年，房地产市场调控将保持连续性和稳定性，继续实施“分类调控、因城施策”的总基调，更加强调房地产的民生作用，政府将会从坚持市场调控力度、加快租赁住房建设、建立健全房地产市场长效机制等方面来加以引导和调节，受政策影响，预期2018年房地产市场将会延续平稳回落的发展态势，多数指标增速继续收窄，部分指标甚至出现负增长，城市分化的格局仍将延续，房地产企业的土地购置意愿或将受压，房地产企业购置土地增速将保持低位。

同时，得益于近期宏观经济企稳迹象相对较为明显，新经济的发展动能培育有所加速，非房地产业对土地的需求将仍会保持稳定增长。综合考虑，预计未来全国土地市场供求仍将保持平稳运行态势，但地价涨幅会有所收窄。

附：土地成交排行信息

表1 2018年1-2月全国土地成交总价TOP10

表2 2018年1-2月全国住宅用地成交总价TOP10

表3 2018年1-2月各城市土地成交价款TOP10