吴刚：“一房二卖”是否涉嫌犯罪？

开发商“一房二卖”，除了要承担必要的民事责任，也要承担相应的刑事责任

北京市万思恒律师事务所律师 吴刚

近日，河北省石家庄市官方披露，河北隆基房地产开发有限公司(下称“隆基房产”)的股东及实际控制人王保山因涉嫌诈骗被刑拘。王保山为何涉嫌犯罪，这件事还得从“望公府”这个高端楼盘说起。

为融资“一房二卖”

资料显示，“望公府”作为高端楼盘，位于河北省石家庄市桥西区，开发商是隆基房产，该公司的股东和实际控制人是王保山。2007年，该公司以总价1.95亿元竞得上述楼盘地块，单价高达527万元/亩，成为当年石家庄的。

开发商拿地后，将该楼盘设计打造成独具徽派仿古风格的独栋联排别墅，每栋别墅的售价高达五六百万元不等。许多购房者在2012年与开发商签订了购房合同，并缴纳了几百万元的房款，尔后满怀期待地等待收房。

2013年该楼盘基本建成，可是让购房者万万没有想到的是，他们始终不能收房，而开发商一次又一次地借口延期交房，最后竟然失联了。听闻此消息，购房者们既纳闷又不解!纳闷的是该楼盘五证俱全，建设手续完全合法，应该不存在违法建设的问题。不解的是楼盘都基本建完了，也不存在烂尾楼的情况，但开发商为何拒绝交房呢?

于是，在2015年，不少购房者赶紧去当地房管部门查询自己签订的购房合同是否已经备案。结果发现自己购买的房子竟然被开发商卖给了他人，房管部门备案的竟然是开发商与他人签订的购房合同。

这是典型的“一房二卖”行为，直接导致许多购房者钱房两空。据媒体报道，目前已知道的被“一房二卖”的业主支付给开发商的购房款总金额已达3000万—4000万元，也就是说，该部分财产至今被开发商非法占有和使用。

那么，该楼盘的开发商为何敢如此大胆“一房二卖”呢?原来，其在开发该楼盘的过程中发生了严重的资金短缺，于是采取向他人借贷的方式进行融资，因而将此前已经出售给他人的房屋再次出售给出借人，并将双方签订的合同拿到当地房管部门备案。

“一房二卖”是否涉嫌犯罪

开发商东窗事发后，部分购房者认为其“一房二卖”的行为涉嫌诈骗犯罪，多次向当地公安机关报案，但均未立案。其中，接待报案的民警表示，根据最高人民法院的司法解释，原则上一房二卖不涉及犯罪。除非开发商已经跑了，但至于开发商什么时候跑的，是当时还是现在，不是报案人说了算，也不是他们说了算的。笔者认为，上述观点显然不当。

首先，该民警所说的最高人民法院的司法解释主要是指《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该《解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。很显然，上述规定只是明确了出卖人如果“一房二卖”应当承担哪些具体的“民事责任”，但并没有规定出卖人在承担了上述“民事责任”之后就可以免除其可能涉嫌犯罪的“刑事责任”。

其二，从法理上来分析，如果行为人的行为既触犯了我国刑法，又违反了我国民法，那么该行为人依法必须同时承担相应的“刑事责任”和“民事责任”，绝不可能因为只承担了其中一种法律责任后，就可以自动免除其他法律责任。中国现行法律还没有做出此类免责的规定。

其三，在本案中，开发商“一房二卖”的行为明显违反了上述司法解释的规定。只要遭受其侵害的购房者追究其责任，该开发商首先要承担的必然是“民事责任”。此外，如果开发商“一房二卖”的行为同时涉嫌犯罪，触犯了《刑法》，那么公安机关依法必须立案追责。决不能片面地误解司法解释，误以为现行法律只追究开发商“一房二卖”的“民事责任”，而免除其“刑事责任”。

那么，就本案而言，开发商是否涉嫌犯罪呢?如果涉嫌犯罪，那么涉嫌何种罪名?笔者认为，该开发商涉嫌合同诈骗罪。合同诈骗罪是指犯罪嫌疑人以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，犯罪数额或情节达到法定标准的罪行。

根据《刑法》第二百二十四条的规定，有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，犯罪数额或情节达到法定标准的，构成合同诈骗罪：(一)以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的;(二)以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的;(三)没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的;(四)收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的;(五)以其他方法骗取对方当事人财物的。具体到本案，合同诈骗罪的构成要件简要分析如下：

(1)从犯罪主体来看，犯罪主体是开发商，而非个人。但是依据《刑法》第二百三十一条的规定，如果本罪名成立，那么开发商公司中对该犯罪行为直接负责的主管人员和其他直接责任人员，也构成本罪并受到刑罚。

(2)从犯罪的主观要件来看，开发商显然具有非法占有此前买房人支付的大量购房款的故意和目的。因为其对同一套房屋先后向不同的购房者(出借人)收了2次房款，而且在将同一套房屋备案在出借人的名下后，也没有及时与此前的购房者解除购房合同、退还购房款，相反却一直非法占用大量购房款。也有观点认为，开发商“一房二卖”的目的是为了给楼盘融资，并没有要非法占有此前购房者的购房款。笔者认为，该观点较片面。诚然，笔者不否认开发商最初的动机是借债融资，但是一旦融资到位，且在此前的购房者多次联系开发商要求交房的情况下，开发商却拒绝解决“一房二卖”给购房者造成的损失等问题，仍然占用此前收取的购房款，此时其主观目的就发生了质的转化，转化为非法占有他人财产的目的。

(3)从犯罪的客观要件来看，开发商实施了《刑法》第二百二十四条规定的第(四)或(五)项行为，尤其是其在“一房二卖”后继续非法占用了许多购房者的购房款，而且在事发后失联，显然符合上述第(四)项情形。

(4)从犯罪数额来看，本罪的立案标准是：只要犯罪数额达到人民币2万元以上的，就应予立案追诉。也就是说，只要本案中开发商非法占有的购房款达到2万元，依法就达到了合同诈骗罪的刑罚标准。

据了解，当前司法实践中有越来越多“一房二卖”的刑事案件出现，开发商需要引以为戒，切勿因为融资等问题铤而走险。