老旧小区外墙“脱皮” 谁来维修谁来担责

位于4楼和5楼之间，看起来像个凹坑，掉落的水泥块不仅砸扁了一楼门面雨棚，响声也惊扰了附近居民……前段时间，本报报道了莲塘新村一单元楼外墙脱落的新闻，因迟迟未加固维修好，附近居民纷纷担忧安全隐患。连日来，记者走访发现，因建设年代较久、日晒风化，不少老旧小区的外立面也出现了脱落现象，有的掉落的水泥块还差点砸伤人。过了质量保修期又无公共维修基金可用，老旧小区外墙脱落，到底由谁来维修?万一“祸从天降”砸伤人，又该由谁来负责呢?记者也进行了详细调查。

水泥块两次“从天而降”

多方协调将尽快维修

莲塘新村是个建设已有20多年的老旧小区，发生外墙脱落的位置在紫竹园11栋西侧，上个月曾先后掉落过两次水泥块。由于房屋已过质量保修期又无公共维修基金可用，于2015年进驻的远辰物业表示，得知反映后他们便张贴温馨提示，联系四楼、五楼住户敲掉快脱落的石块消除隐患，但是物业也没有这笔资金来进行彻底维修。除了外墙脱落外，小区不少住户家还出现渗水、墙壁开裂等问题，业委会打算收集情况说明报告集中向相关部门反映。

脱落的外墙是否得到加固维修?小区业委会的杨主任向记者表示，他们已于4月下旬集中将有关外立面脱落、渗水、墙壁开裂的情况用书面报告的形式反映到了汀棠公共服务中心，中心没有明确表示要处理维修。5月8日，记者联系到该中心城建监管科，一位梅科长表示，中心没有这笔资金来维修小区外墙脱落，因莲塘新村之前经过改造，这三年也不在老旧小区整治的计划内。据梅科长了解，业委会有收取门面房的资金收入，中心将联合藕香园社区前往现场具体查看，并协调业委会拿出资金维修存在安全隐患的外墙。5月10日下午，记者从社区负责人唐书记处得知，考虑到的确存在安全隐患，他们已联系了施工队几次查看了现场，正在核算报价，争取尽快维修好脱落墙面。

外墙脱落时有发生

还差点砸伤小学生

和莲塘新村情况类似，不少老旧小区的外墙也出现脱落现象。5月8日，记者在绿影新村10栋2单元看到，一楼的一处人行道用绳子圈围起来并张贴各种手写的“屋顶有水泥块落下”的提示语牌，一张醒目的红色警示牌上写有“高空坠石 注意安全 请绕道行走”字样。记者朝上望去发现，六楼凸出的屋檐下的确缺失了一部分水泥块，属于整栋楼的公共部位。住在一楼的张老先生告诉记者，外墙脱落发生在4月19日的下午，当时正值附近绿影小学放学高峰期，掉落的水泥块砸到一楼雨棚上，又溅落到地上，一位孩子的脖子处还不慎被水泥块弹到，幸好没有流血和外伤。“想想真危险啊，每天上学放学，这里有多少孩子和家长经过。”为此心存担忧的张老先生当天便用绳子将事发地圈围起来并写了告示牌，绿影社区相关负责人也及时赶到了现场。

在建设已有三四十年的老旧小区团结三村，一些单元楼的外立面也“遭了殃”。10栋东侧的外墙就有了一小块脱落，位于四楼窗户上侧，已经裸露出红色的砖块。记者注意到，该侧外墙有过维修痕迹，好几处都重新抹了一层水泥。

加强警示及时告知

根本加固维修较难

没有物业的老旧小区，遇到外墙脱落如何解决呢?记者首先采访了多个社区。绿影社区负责人秦萍介绍说，由于发生外墙脱落的10栋紧邻绿影小学，安全隐患较大，社区一方面及时在附近张贴了多处醒目警示牌，一方面及时反映到中心。中心已经联系了专业施工人员进行了隐患排查，准备等这段时间天放晴几日后到屋顶将易脱落的水泥块敲碎。至于大面积加固维修，中心目前还很难做到，还是要靠居民集资根本解决。团结三村所在的荷塘社区相关负责人钱萍向记者坦言，小区建设较久，还有大板房，出现外墙脱落的情况相对较多。接到居民反映后，社区第一时间现场查看张贴温馨提示，然后向上汇报申请房屋鉴定，如果属于D级危房，可纳入棚户区改造。“目前也只有一栋属于D级危房。”钱萍表示，按照相关规定，已过质保期的房子应由产权所有人承担维修和责任，目前只有少数楼栋居民自愿进行了维修，多数居民都觉得事不关己，不愿掏钱维修。

不过，也有社区和中心考虑到安全隐患，出资请来了专业人员维修。位于市中心的体育场社区拥有十几个无物业管理的老旧小区，前几年，湖滨小区和新宇花苑就先后发生了外墙脱落和空鼓易脱落情况。社区负责人黄涛表示，遇到的两次小面积脱落，都是由滨江公共服务中心出资维修的，大面积超过十个平方的外立面瓷砖脱落，是由镜湖区住建委安排的专业人员来加固维修的。

过了质保期外墙脱落

谁来维修谁来担责

过了质量保修期又无公共维修基金可用，老旧小区出现外墙脱落，到底谁来负责维修?镜湖区住建委物业管理处的王科长表示，按照物权法相关规定，过了保修期的外墙脱落，应该由外墙受益的所有房屋产权人共同承担维修责任。如果老旧小区有业委会和物业，业委会应该出面协调该外墙共同受益的业主集资维修，物业没有维修义务，但应该及时赶到现场制定维修计划，协助业委会估算维修费用。如果业委会有公共设施的出租收入，由于该收入是属于整个小区全体业主所有，必须召开业主大会、征得三分之二业主同意后，才能用于脱落的外墙维修。如果老旧小区没有业委会和物业，业主可以向所在社区反映，由社区和中心起到一个牵头协调的作用。同时，王科长表示，老旧小区整治会征求全体业主建议，集中解决难题。如果老旧小区外墙脱落较多，纳入改造后有望由政府来解决。

不同于房屋渗水，外墙脱落存在安全隐患，又是高空坠物，过了保修期的外墙脱落万一砸伤人，又该由谁来承担责任?对此，安然律师事务所的田小龙律师表示，参照《物权法》中的建筑物区分所有权的规定，外墙属于一栋楼的所有业主拥有。一旦发生外墙脱落伤人事件，再依据《侵权责任法》的规定，应该由该栋楼的全体业主承担赔偿责任。另外，小区物业有维护小区安全的义务，发生外墙脱落后，物业有管理、协调的责任，一方面通过拉网、隔离带等形式起到警戒作用，做好保护措施，一方面及时协调涉及业主抓紧维修。否则造成伤人事件，物业也要承担相应的责任。同时，田小龙律师认为，外立面脱落如果砸伤人数较多，还涉及到社会公共安全，政府部门要主动参与，提前做好预案，发挥主导作用，采取妥善的方式解决好这一问题。