京基地产在售项目捉襟见肘 拖累其他旧改进度

目前在深圳只有个别开发项目在售的深圳市京基房地产股份有限公司(以下简称“京基地产”)，仍在不断与村集体或社区居民谈判争取旧改项目的开发权益。

日前，京基地产启动了位于深圳罗湖区的布心村、水围村城市更新项目搬迁补偿安置协议的签约。据悉，京基地产进一步取得了罗湖区蔡屋围村整体改造的开发权，该项目的搬迁补偿预计也会在今年启动。

但京基地产现有的开发体量及销售规模难以支撑旧改项目前期的巨额投入，由此导致这些已经取得合作协议的旧改项目拖延数年之久而难获实质推进。

京基集团的地产业务主要围绕深圳市的城市更新，过去的2017年到现在，京基地产在深圳的主要在售项目只有“京基御景中央”，这意味着这家深圳本地民营地产公司过去一年里可以实现的地产业务销售回款捉襟见肘。

2016年京基地产在银行授信额度用尽时，其在上交所申请发行一笔总额80亿元的债券，计划置换2017年以后陆续到期的银行贷款，但近2年时间后这笔债券一直没有通过，仍在反馈阶段。

“旧改项目前期投入较大，尤其是拆迁补偿与开发建设费用，村集体和社区居民通常只会提供土地，项目拆迁和建设均由旧改主体承担，如果缺少融资渠道和银行授信，拖延旧改项目的开发进度，后续拆迁成本也会更高。”兴业证券一位房地产分析师表示。

旧改项目进展缓慢

记者根据公开信息不完全统计，京基地产至今已经累计获取了深圳罗湖区布心村和水围村城市更新项目、罗湖区蔡屋围村旧改项目、南山区长源村旧改项目、龙岗区体育新城大运城市更新项目、南约旧改项目、南山区珠光村旧改项目、宝安区上下屋及田心村旧改项目、宝安区沙一村旧改项目、罗湖区水贝村旧改项目、龙岗区木棉湾城市更新项目。

保守估计，京基地产取得的这些城市更新和旧改项目总建筑面积超过1000万平方米，京基地产通过与当地村集体合作及深入老旧社区与居民谈判争取这些城市更新项目的开发权益。

上述兴业证券房地产分析师介绍，开发企业与村集体合作模式是村集体提供土地，开发企业提供拆迁建设资金，对村民回迁补偿以后，村集体按比例取得一部分开发利润及用于运营出租的物业房产，获取之后的经营收益;开发企业深入老旧社区与居民谈判的旧改模式则是允诺居民回迁，按照介于1︰1与1︰5之间安置比例补偿安置房产，同时给予一部分现金及搬迁补偿，剩余置换的商品房部分归开发企业销售或持有，以此赚取开发利润。

目前京基地产在深圳市主售的“御景中央”项目，则是与当地6个村集体企业合作开发的旧改项目，京基集团目前对外销售商品房部分，该项目销售的第一期即有833套商品房源，今年初已经有第二期房源的预售许可。

但京基地产取得的其他城市更新项目进展缓慢。比如，京基地产早在2012年即已签署了龙岗区木棉湾城市项目的合作协议，但是直到2017年3月下旬才开始启动拆迁补偿签约，距离签约完成进行开发建设尚待时日。

木棉湾城市更新项目一位拆迁居民称：“京基地产城市更新的进度太慢，摊子铺得很大，又很早与社区、村集体签署合作协议，资金限制让其难以快速推进拆迁补偿与更新改造，但是这些城市更新项目又签署了较长期限的合作协议，不能更换实施主体，于是更新改造周期一直拖延。”

京基地产在上述债券发行文件里披露，其名下诸多城市更新及旧改项目要拖延至2018年～2020年甚至更久之后才会进入销售期。但是京基地产一位人士私下告诉记者，至少今年京基地产在深圳市的主售项目仍然是“御景中央”二期房源，其他城市更新及旧改项目仍在推进。

与京基地产城市更新及旧改项目开发周期相匹配的是借贷期限，上述准备以债券置换的银行贷款里，借贷期限平均介于10年左右。这些贷款大多数是京基地产在2009年～2014年间取得，其中2017年、2018年到期计划置换的贷款金额合计为17.39亿元。

记者也向京基地产致函求证，其在深圳仅有少量在售项目的情况下，公司是否有足够的销售回款及现金流支撑其他城市更新、旧改项目开发，会否因为资金回款不足导致城市更新、旧改项目进度延缓等，但京基地产方面明确拒绝了评价这些问题。

仅有个别在售项目

早在3年前，京基地产已经是一家净资产超过了200亿元、净利润接近23亿元的开发企业，但是其销售业绩则波动较大。

据京基地产披露的销售情况，2013年～2015年销售金额逐年分别为55亿元、59亿元、97亿元，但是2016年其预计又会降至51亿元。根据2016年京基地产在建项目进展，当时深圳在建项目只有“碧海项目”，即目前推出在售的“御景中央”项目。

包括上述诸多城市更新及旧改项目在内，到2016年初，京基地产在深圳储备了约10个城市更新、旧改项目，规划总投资金额超过650亿元，当时已投入资金只有14亿元左右，这意味着未来这些城市更新、旧改项目将产生数百亿元资金需求缺口。

京基地产当时预计这些城市更新、旧改项目2016年～2020年的投资金额分别为30亿元、36亿元、43亿元、53亿元和52亿元。据京基地产2016年披露，当时这些城市更新、旧改项目其中一部分已经签订了合作开发协议，并且正在与业主进行拆迁补偿。

但实际上，这些城市更新项目开发进度拖延了更长时间。京基地产2016年披露木棉湾城市更新项目预计会在2016年9月份启动与业主签订拆迁补偿安置协议，而据上述木棉湾社区一位拆迁居民称，项目拆迁补偿签约直到2017年3月下旬方才启动。

记者进一步了解到，京基地产提前获取锁定的这些城市更新及旧改项目要一直到2016年底至2017年前后才能取得拆迁补偿后的土地使用权证，相当于大部分城市更新、旧改项目至少要到2017年以后方可开发建设，而实现主要项目销售回款，至少要到2018年开始。

截至2016年初，京基地产合计欠付银行有息借款规模超过了77亿元，其中2016年～2018年陆续到期的借款金额接近27亿元。考虑到目前京基地产在深圳只有一个主要在售项目，预计其实现的现金回款捉襟见肘，并且要用于偿付陆续到期的银行贷款。

据记者查询，京基御景中央项目到目前为止备案成交套数为441套，成交面积为4.67万平方米，成交均价为4.41万元/平方米，按此计算，京基地产过去一年间在御景中央项目上实现的成交金额约为20.6亿元，而这几乎是京基地产2017年主要房地产业务销售收入。

《中国经营报》记者也向京基地产方面进一步求证上述80亿元债券发行没有继续获得推进的原因，以及债券发行停滞的情况下，公司销售回款是否足以偿付银行贷款及支付城市更新、旧改项目投资，京基地产方面均未给出回复。