碧桂园“强推”高周转：设计院通宵出图，3个月内开盘奖20万

“拿地三个月内必须开工，第五个月可回收资金。这样的速度别人做不到，我杨国强能做到。”碧桂园董事会主席杨国强曾对公司的“高周转”引以为豪。

但当碧桂园坐上全球最大房企的宝座时，杨国强觉得碧桂园的速度还应该更快些。

4月5日至11日，碧桂园一周之内连续下发三份文件——《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》，意在进一步提高周转速度。

(碧桂园促进“高周转”的文件)

文件显示，截至3月30日，碧桂园今年共获取项目195个，其中三四五线项目146个，已签订里程碑计划项目平均摘牌到动工1.65个月，摘牌到开盘5.2个月，完全无法达到集团高周转的要求。

在4月8日的集团“高周转”专题会上，杨国强再次表示，现在碧桂园高周转进度太慢，肯定是有问题的，每个人都要从自己和自己部门检讨。他强调，“任何部门都要围绕高周转，为高周转让路”，“高周转是我们竞争力的有力武器”。

具体到设计部门，文件要求，所有三四五线城市项目必须采用标准化产品，设计院接到营销户配及设计要求后，当天内出图(通宵)。

杨国强甚至还算了一笔账：一个优秀的规划设计师十天拿1万元。如果下午下班后接到规划图要设计，找5人通宵做出来后，连续两天假补休，也是5人X2天=一人10天，即付出一万元设计工资而已。

不止于此，文件还多次要求各部门“节约时间”——原则上区域投资决策工作不允许到总部进行汇报，须通过视频方式与集团投资决策中心沟通;项目主要精力应放在报规报建工作上，不得浪费时间及差旅费，可通过视频的方式与设计院沟通。

为了更好地提速，碧桂园还出台了针对三四五线城市项目总的奖罚措施。措施规定，如果项目摘牌即开工，奖励项目总20万;摘牌后第21天开工，罚款1万，逐天递增;摘牌后第41天开工，撤职项目总。

如果35天内展示区开放，奖励项目总20万;35天后开放，不奖不罚。开盘工期小于等于3个月，奖励20万;工期在6个月到7个月之间，罚款20万;工期大于7个月，撤职项目总。

(碧桂园文件中的高周转匹配奖罚措施)

“公司深读”注意到，文件发出后，已经有多个碧桂园分公司开始部署提速动作。4月9日，碧桂园副总裁、江苏区域总裁刘森峰视察了常州的三个项目，就“035、456、360”高周转执行情况进行巡查指导。

据媒体报道，“456”模式是指，原则上所有三四五线城市新获取项目，均需4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转。原碧桂园首席财务官吴建斌也曾透露，如果控制得好，从买地到资金回正，碧桂园只需半年就可周转一次。

数据显示，从2014年至2017年上半年，碧桂园的开盘时间一直维持在7个月以下。从2012年到2016年，碧桂园的存货周转率则长期稳定在0.6的水平，明显高于恒大和万科的指标。

(碧桂园2014年至2017年上半年的开盘时间 来源：亿翰智库)

(碧桂园从2012年到2016年的存货周转率来源：中信建投)

“高周转”帮助碧桂园在激烈的竞争中脱颖而出。2017年，碧桂园实现销售额5508亿元，同比增长61.9%，超过恒大、万科成为全国房企销售冠军。碧桂园副总裁伍碧君在3月20日的业绩会上称，在大规模扩张中，“我们的负债率控制得比较好，因为我们周转比较快。”

数据显示，碧桂园2015年至2017年的净负债率分别为60%、48.7%、56.9%。伍碧君对此解释道：“从上市到现在，一直都是定的净负债率不超过70%，我们也从来没有突破过。”

(碧桂园近三年的净负债率)

在业绩会上，碧桂园没有宣布2018年的销售目标。但杨国强表示：“没有设置销售目标并不代表没有目标。我们一定会努力地去做，我们追求的是速度和效益。”