华润置地：坚持符合区域战略布局 积极看待收并购

      2021年，地产行业雷声四起、裁员潮起，相比之下，物业行业作为地产的细分赛道，却迎来了群雄逐鹿的竞争格局。

      作为明星企业，华润万象生活亦在三月最后一天如期召开业绩发布会，主席李欣、总裁喻霖康、副总裁王海民、魏小华出席会议。

      据悉，2021年全年，该公司实现综合收入88.75亿元，同比增长30.9%；股东应占溢利为17.25亿元，同比增长110.9%；公司期末毛利27.59亿元，增长51.0%；毛利率为31.1%。业绩之外，管理规模亦有所提升，截至2021年末，提供住宅及其他非商业物业运营服务的在管面积为1.47亿平方米；集团在管购物中心项目69个，总建筑面积740万平方米。

      至于2022年的发展目标，喻霖康表示，2022年将是华润万象生活物管规模扩张年，全年计划获取第三方的管理面积将超过1亿平方米。另外，公司计划外拓10个第三方购物中心，新开18个购物中心。

规模扩张年

      去年三月，华润万象生活明确了公司“十四五”业务发展目标，即物管业务保持行业第一梯队，商管业务行业第一。具体来看，公司计划在2025年末物业管理面积达到4亿平方米以上，开业的购物中心要在150个左右，这一目标较当时公布的2020年财报数据翻了几番。有参会投资人认为，此次投资者业绩发布会当中，李欣表示：“这个‘十四五’目标是坚定不移的，我们一定要向这个方向去努力、去发展。”

       细看华润万象生活交出的“十四五”开局答卷，还算高分。数据显示，截至2021年12月31日，华润万象生活在管住宅及其他非商业物业项目数754个，较上年新增201个，在管总建筑面积为1.46亿平方米，同比增长37.79%；合约项目数量为1041个，增加187个，合同建筑面积1.76亿平方米，同比增长30.07%。

      其中，来自华润置地的在管项目数量为511个，建筑面积达到9577.7万平方米，占比从去年同期的76.34%下降至65.23%；来自华润集团与第三方开发商的在管项目数量为243个，建筑面积为5205.6万平方米。“2021年，华润万象生活外拓面积同比增长320.3%。2022年全年，公司计划获取第三方的管理面积将超过1亿平方米。”喻霖康提到，2021年将是华润万象生活物管规模扩张年。

      至于如何实现规模增长，该公司希望扩张形式是多元的，“除了收并购之外，还有合资合作、投标直拓，都是很好的方式”。据了解，2022年初，该公司先后完成收购禹洲物业、中南物业，两笔并购共计为华润万象生活新增在管面积7248万平方米，并购完成后总合约面积将突破3亿平方米。

      李欣强调：“我们的大原则是不虚高、不买贵、重回报，另外，标的公司的布局要符合我们整体的战略布局，吻合度要高，能够支持公司的区域深耕战略和业务浓度。”事实上，2020年及2021年上半年，物管行业延续了此前的热度，市场依旧处于上升风口期。那个阶段，资本市场对板块估值比较高，头部企业规模扩张上也比较激进，企业收并购的整体溢价会更高一些。

      不过，2021年下半年，地产行业调控趋严，物业板块的估值也回归理性，行业收并购亦变得频繁。商管业务方面，2021年，华润万象生活新签约母公司商业运营项目11个，于深圳、上海、杭州、沈阳等城市成功获取12个优质第三方购物中心项目。全年新开13个购物中心，新增首进城市6座。

      报告期末，该公司为69个已开业购物中心项目提供商业运营服务，总建筑面积达到740万平方米。另外，该集团有两个已开业购物中心分租项目；还为25个写字楼提供商业运营服务，总建筑面积为160万平方米；为115个写字楼提供物业管理服务，总建筑面积为820万平方米。

    “商管业务方面，公司将围绕万象城、万象汇和万象天地三条产品线，坚定不移做优存量、做实增量，计划外拓10个第三方购物中心，新开18个购物中心。”该公司管理层表示，未来在商业第三方外拓方面，公司依旧聚焦在中高端赛道，注重项目的区位、交通和体量。

盈利能力

     在物管行业当中，华润万象生活因其“物管+商管”的模式受到资本市场青睐，更获得了诸多同行效仿，这种模式也为业绩带来了有力支撑。数据显示，去年全年，华润万象生活实现营业收入88.75亿元，同比增长30.9%，整体毛利率提升至31.1%，实现股东应占溢利为17.25亿元，同比增长110.9%，核心净利润17.02亿元，同比增长108.5%，核心净利润率提升至19.2%。

     具体来看，年内该公司来自住宅物业管理服务的收入为53.10亿元，较去年同期增长36.72%，占总收入59.8%；来自商业运营管理服务的收入为35.65亿元，同比增长23.15%，占总收入的40.2%。从毛利率可以看到，年内华润万象生活实现毛利27.59亿元，增长51.0%；毛利率为31.1%，按年增长4.1个百分点。

     上市以前，该公司毛利率并不算高，2017年至2019年分别录得13.02%、15.02%及16.06%。随后打包“物管+商管”业务上市，受商管高毛利影响，该公司这一指标有所提振。2020年录得毛利率26.95%，得益于成本控制及经营效率的提升，2021年这一指标进一步提高至31.1%。细看各业态毛利率发现，年内住宅物业管理毛利率上升2.7个百分点至15%，针对开发商的增值服务毛利率上涨至31.9%，购物中心运营毛利率大幅提升至62.4%。不过，社区增值服务毛利率下降4.3个百分点，写字楼运营毛利率下降0.9个百分点。

       该公司管理层表示，未来在毛利提升方面还将继续坚持三大路径。其一，科技赋能，通过科技和信息化手段来提升运营效率；其二，物业基础管理的质量和水平提升；其三，社区更新服务。不过，近两年房地产行业下行，开发、交付项目放缓，市场亦担忧这一情况会影响物管企业未来发展增速。

      对此，喻霖康认为：“当下行业赶上了发展的大好机遇，我们的传统住宅和写字楼、产业园赛道上，每年还有大量隐性交付物业，这个行业还有15万亿到17万亿的市场，而且在存量市场中，还可以通过收并购方式来获取。另一方面，城市空间管理还呈现出新的增长空间。”在他看来，房地产行业已经从增长时代进入到存量时代，恰恰给城市空间管理服务带来了非常大的机会和机遇，使得存量市场运营与服务有非常大的发展空间。

      与此同时，近两年各地疫情反复，对商业地产的运营带来极大挑战，亦给商业项目的客流量、营业额带来一定的压力。对此，魏小华在投资者会上表示，尽管疫情反复，但从中长期角度看，公司还是看好购物中心销售。

以下为华润万象生活2021年全年业绩发布会现场问答实录：

现场提问：公司2022年的收并购计划是怎么样的？在规模或金额上有没有指引？对于收并购项目的原则和标准如何？

李欣：2020年及2021年上半年，物管行业延续了此前的热度，市场依旧处于上升的风口期，资本市场对这个板块估值比较高，头部企业在规模扩张上也比较激进，企业收并购的整体溢价会更高一些，那个阶段，华润万象生活在物管收并购层面没有特别的成就。

到2021年下半年，地产下行，物业板块的整体估值也随之呈下行态势，同时大量的标的在市场上明显增多。在这样的情况下，万象生活也接触了很多标的，落地比较快的像禹洲物业和中南物业，达成股权收购框架协议。

这两单评估下来是非常合理的，性价比比较高，同时这两家企业的很多物业板块发展状态还是比较良好的，而且对所在城市和区域布局和华润万象生活战略布局吻合度很高，同时，这两家企业的业主机构和未来的盈利利润预期非常好，所以达成收购。

从“十四五”战略发展角度来讲，华润万象生活会坚持两个赛道：商管和物业管理赛道，公司扩张的形式希望是多元的，除了收并购之外，还有合资合作、投标直拓，都是很好的方式。

收并购方面，第一，我们的大原则是不虚高、不买贵、重回报，另外，标的公司的布局要符合我们整体的战略布局，吻合度要高，能够支持公司的区域深耕战略和业务浓度。第二，从公司的经营状况来讲，希望企业健康经营，同时现有项目资源，未来的盈利性能够可期。第三，公司的价值观能和华润的企业经营基本价值观吻合。

喻霖康：至于资金安排，公司上市以来在资本市场拿到116亿，去年用了十几个亿，还有差不多100亿的现金，当然我们上市的时候对于上市募集资金使用是有约定的方向，我觉得基本上能够保证财务资源对规模的扩张。

除此之外，我们也做了一些并购贷的安排，另外一方面我们也评估公司的资产负债表，在合适的时候优化财务结构，总体而言我们手里的资金资源完全能够保障今年的业绩规模扩张需要。

李欣：华润万象生活现在财务资源比较充足，储备也比较多，我们会根据收并购的需要，做一些必要的并购贷。

喻霖康：2022年将是华润万象生活物管规模扩张年，全年计划获取第三方的管理面积将超过1亿平方米。另外，公司计划外拓10个第三方购物中心，新开18个购物中心。

现场提问：地产行业存在一定波动，公司认为目前的挑战有哪些？有怎样的应对挑战？

喻霖康：对于行业发展的问题，确实大家可以看到从去年下半年以来，房地产市场发生了很大的改变，地产开发从单纯的开发销售到后面的开发+持有物业，发展到现在，未来看到更加多的关注资产，存量资产的管理和运营。

从这个逻辑来说，当下行业赶上了发展的大好机遇，我们在传统住宅和写字楼、产业园赛道上，每年还有大量的隐性交付物业，这个行业还有15万亿到17万亿的市场，而且在存量市场中，还可以通过收并购方式来获取，另一方面，城市空间管理还呈现出新的增长空间。

大家可以看到，我们去年的对外拓展中，城市空间服务比例也提升到了18%，尤其在过去这几年，出现越来越多的城市管理者，一方面是观念、理念的更新，另一方面也是疫情管控的客观助力。城市空间服务成为一个新赛道，也是一个新增长点。

现场提问：去年，公司在城市空间赛道重点发力，能否透露一下今年的计划？

王海民：在物业方面，公司也定位为城市空间运营服务商，这也是基于我们承接了华润置地作为城市投资开发运营商的战略定位。华润万象生活不是一个传统的物业服务公司，因为我们有商管赛道，有空间运营方面的经验，综合实力在国内也是领先的。结合我们的基础，以及母公司华润置地万象生活的战略，物业板块也定义为城市空间运营服务商。

从战略发展的需要，我们在2021年成立了专业的城市空间运营服务部，我们也在构建能力、完善资质、做标杆项目的城市。通过城市空间各种业态，在服务这物管和商管两个赛道，从场馆到写字楼到购物中心、商业街、公寓，我们把城市空间进行多元化、多维度、需求多样化的产品运营。所以我们的总部通过专业部门的建立，在产品设计、产品打造、运营标准建设、服务流程设置这几个维度开始对应产品研究。

下一步，我们也将结合产品打造、标杆项目的树立，进而形成城市空间的核心竞争能力。发力在长三角、大湾区以及成渝经济圈，政府有财力，观念要解放，也愿意选择更好的供应商或者服务单位。我们从城市管家这个角度为城市面貌改造、人民群众的生活满足以及多元化需求的保障等方面，和当地政府一起让城市空间这个赛道更有特色、更有特点，更符合文化多样生活的发展战略。当然我们也会积极与地方政府的平台公司采取多元化的合资合作形式，以满足地方政府在城市管理、城市治理以及城市服务方面更多元化的需求。

现场提问：公司预期2022年在利润增长上可不可以维持翻倍增长？

李欣：之前对“十四五”发展目标增长，给大家做过一些指引，2025年实现40%的复合增长，这个目标基本上没有变，如果有需要的话，我们会在“十四五”中期改变。

至于2022年的具体发展目标能不能翻倍这个问题，因为每年的基数都在不断变化和增长，相信我们一定会抓住市场机遇，特别在物管规模增长方面，希望实现跨越式、有质量的增长，在这方面管理层无论是商管还是物管，一定会全力以赴抓住市场机遇，实现有质量的增长。