博鳌回顾 | 邵宇：是否触底还有待观察

2022博鳌房地产论坛·特写 与东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇的采访定准时进行。

一个小时前，他刚在博鳌地产发展大会完成演讲，主题是“未来出路在哪里”。

这是今年一个受到普遍关注的话题。

受疫情反扑、地缘冲突、强势加息周期降临以及最近的极端干旱天气等因素影响，今年以来国际货币基金组织（IMF）已三次下调全球经济预期。

“全球很快就会在衰退的边缘摇摇欲坠。”该机构发生在7月末的最新一次调档，已将全球经济增长预期调整至3.2%，而2023年则为2.9%。

在国内，今年年初经济工作会议定下了GDP增速目标5.5%，但从上半年增速仅为2.5%来看，全年是否能实现仍是未知数。

多项数据“拖了后腿”，其中房地产开发投资增速录得负增长为-5.4%，同时从销售到开工都呈现下降趋势，而且上半年居民新增房贷规模也几乎接近于零。

未来笼罩在阴影之下，今年博鳌房地产论坛中，一个受到热烈讨论的问题就是：房地产市场是否已经触底？

似乎绝大多数嘉宾心里都没有定数，包括邵宇。

“整体而言，居民在疫情冲击下可支配收入对买房形成了比较大的制约，尤其是现在还要考虑年轻人失业率的问题。”邵宇表示，房地产市场是否已经探底，未来一段时间能不能探底，还要花一点时间判断。

因为房地产市场发展的关键，事实上是跟居民收入以及整个经济下行的压力联系在一起的。今年网络上有个热门话题叫“中产返贫”，凸显了后疫情时代居民收入下降制约了购买力的问题。

至于房地产市场长期下行是否已成定局？邵宇则认为，房地产确实处在收缩趋势里，“毕竟人均41平方米的住房面积已经不低了。”

他表示，整体来看，增长最高峰已经过去了，不排除房地产行业对经济贡献的比重会慢慢下降，“销售可能没有以前那么多了，也不需要这么多的存量房产开发商，大家对房子作为一种核心投资资产的热情会慢慢地消退。”

但目前来看，房地产对中国经济的影响仍然举足轻重。

“房地产在内循环当中是核心地位，因为城镇化还有10-15年，而且相关产业加起来是一个很大的比重，再者跟金融机构的关系很紧密。”

邵宇表示，这两年房地产行业调整如此强烈，从根本目标上并非要把它打倒，“而是要改进发展模式，不要大起大落，不要透支未来15年的发展空间。”

总的来说，就是希望房子价格的涨幅是温和的，跟收入增长相匹配。

邵宇认为，此前政策的目的是通过压缩杠杆的方式，使未来房地产市场发展得更加平稳一点。无论投资机构、开发商还是购房者，都会调整心态。“把投资房地产的一部分钱投资到实业或者科技，这就完成了平稳转型的过程。”

因此，目前整个行业虽然处在阵痛过程中，但价值取向是不会变的，只会在具体操作或者说在技术手段上有优化的空间。

此外，行业剧变对不少房企的正常经营包括建设交楼、信贷融资等方面产生了冲击。据了解，目前有声音提出，需适当调整三道红线和贷款集中度考核要求；亦有消息说，一只千亿规模级别的由政府背书的房地产纾困基金即将成行。

“在技术手段上，我认为能够做一些变化，这样卡在红线上下的地产商可能得到缓冲时间和空间。”最后，邵宇亦强调，转型虽然有阵痛，但永远没有最合适的时间，“一定要这样做。”